我們買不起房該怎麼辦?(上)

你好,歡迎來到《五分鐘經濟學》。

今天要跟大家聊聊一個大家都很關心的話題「我們買不起房該怎麼辦?」

同時也跟大家說說兩個容易被大多數人誤解的概念使用需求投資需求」。

很多人對「房屋」的想法是:「』是人的基本需求,所以房屋不應該成為投資工具。」

這種想法很容易理解。
因為一旦我們允許、認同了這種「投資工具」的做法,那麼「房價勢必會越來越高」,最後那些處在經濟弱勢的人們就會因為「買不起房而沒地方住」。

所以,作為一個關懷弱勢、關心社會議題、希望消除各種不公現象的「覺青」,自然是要反對這種做法的。

而且我們不旦該反對這種做法,還必須支持「政府提供廉價的社會住宅」的政策。
如此一來,才能夠完整地消除不公,讓所有人都享受這種「住的基本權利」,進而讓世界變得更美好。

但是,如果你是這個專欄的忠實讀者,有沒有覺得這種想法看起來有些似曾相似?是不是很像我們之前提到的「計劃經濟」?

是的,這種思考模式就是典型的「計劃經濟」思維模式,總是希望透過「某些計畫」來達到某些理想目標。
這種想法十分迷人,但很遺憾的,它經不起現實的考驗。

很多人認為「只要我們限制那些有錢人們炒作房價,那麼就會有更多的房子能提供給窮人了。」

但現實的狀況是,在還沒輪到你之前,房子的供應可能就沒了。

你可能會說:「不對啊!市面上那麼多空屋,怎麼可能不夠人們住?」

好,那我們先來討論這個相當普遍的現象「空屋率」。

一種非常簡單的邏輯認為:「只要我們能夠有效的降低『空屋率』,那麼市場上的供給就會增加;而一旦供給增加,價格自然就會下降。」

好,那請問我們要怎麼讓空屋率降低呢?

我們當然不可能透過法規去「隨意強制徵收」這些空屋,因為這種做法會帶來至少三種壞處:

一、會破壞人們對追求財富的積極性
因為如果我們的房產可能被莫名其妙的徵收,那麼人們可能就會選擇不置產了,同時建商也會因為需求下降而紛紛倒閉,於是造成房屋的供給量下降,最後可能非但無法讓房價下降,還可能會造成上升;

二、這種做法也不符合「財產保護」原則

三、一樣是「計劃經濟思維」會碰上的問題:「誰來決定該徵收哪些空屋呢?

 

所以最有可能的方式是:「對這些空屋徵稅。而且這筆稅還不能太低,否則不痛不癢。」

但這種做法能解決問題嗎?

我們不妨來思考一下這種狀況:

如果你有「一間100坪的房子,或兩間50坪的房子」,那麼政府應該如何向你徵稅才對?

如果你有兩間50坪的房子,你自住一間,另外一間空著。
於是這時候政府為了懲罰你把屋子空了下來,所以向你徵稅。

但是如果是你自住一間100坪的房子呢?
這間房子裡頭有50坪的空間你長期不用,但政府能夠因為你不用這個空間向你徵稅嗎?

答案是:「不能!」

但是這兩種情況下,「空間的浪費」其實是一樣的。
我們並無法透過「降低空屋率」來減少「空間的浪費」。
因為上面的例子顯示:「如果我們這麼做,只會讓人們把房子越蓋越大,而且非但不會增加『房屋的數量,更可能會減少數量,因為空間是有限的。』

另外,只要「市場的價格合理」,我們就有可能把兩間50坪的房子中的其中一間租出去;
但在同樣的價格底下,你會把100坪房子的其中一個房間租出去嗎?
我想多數人都不會。

而且,我們要如何界定「是不是空屋?」
該怎麼判定有沒有人使用?透過「水電的用量」來界定嗎?

如果我們選擇這種界定方式,不久之後就會出現一種類似「代人遛狗」的行業,叫做「代人遛水電」,定期就去開開水、開開電。

看出其中的差別了嗎?

這種做法並沒有辦法降低空屋率,而且反而會「扭曲原來的實際需求」。

你看,凡是我們想呼籲政府進行價格管制,「當政府真的進行了價格管制的時候,人們就會想盡辦法繞過這些管制。

 

除了打擊空屋率之外,另外一種普遍的想法就是「打擊投資需求」。
認為這種「空屋率」就是因為「人們想投資,而不是想使用」這些房產,所以真正有需求的人得不到這些房子,但不需要的人卻擁有了這些房子,並且不斷堆疊價格,讓人們的房屋需求越來越難被滿足。

所以曾經有位學者就提出一種想法,說:

「如果我們徵收一些好地段來做社會住宅,讓那些真正有需求的人能夠用低價租房;然後用那些偏遠的、比較沒有人要的地段,讓那些喜歡炒房、喜歡投資的人去投資。這樣一來,所有問題就都能解決了。」

你說,這種想法可不可笑?
但這個社會上確實有不少人都抱持著這種想法。

其實,這種可笑的想法,就是因為將「使用需求」和「投資需求」強制分開來的結果。

但是他們不明白的是:「實際上,所有的投資需求,都是以使用需求為基礎的。」
亦即「沒有實際的使用需求,就不會有投資需求。」

就像上面那個可笑的想法會碰到的問題一樣,如果給你一塊沒人要、沒有使用需求的地段去炒房,你會去投資嗎?
當然不會!

因為人們之所以會出高價買房、投資,意味著一種「表達不同看法的和平手段」。

就像是拍賣競標一樣,一間房子值不值一千萬?
如果不只一個人覺得「值」,那麼價格就會繼續上揚。
直到最後只有一個人覺得「這間價值六千萬」,而沒有其他人覺得值得這麼多錢的時候為止。

你看,這就是投資人們「對這間房子表達的不同意見」的方式。
這時候,我們之前提過的「價格競爭」的第三個功能「恰如其分的獎懲」功能就能發揮作用了。

如果這個投資人花了六千萬買下這間房子,但市場需求卻不支持他的想法,認為這房子只值四千萬,那麼他就必須承擔兩千萬的虧損。

但無論如何,他都是用真金白銀來表達他的看法。
「投資」就是等待「市場需求來告訴他:『你的想法、預測究竟是對是錯?』」

所以,如果我們非得將「使用需求」和「投資需求」分開,並且對立的話,那就「不會有人投資」,也「不會產生符合市場需求的供給」。
所以,長遠地來說,我們的居住條件反而會變得更差,而不會變得更好。

其實不管是今天的內容,還是前幾期的內容,「經濟學思維」想傳達的概念非常簡單,就是:

實際上,任何的價格管制手段都不可能成功!

好,今天先說到這裡,我們週三接著聊。

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